NOTA DE TAPA - EDICIÓN PAPEL. Villa Del Lago: ¿De quién es el paisaje?

UNO. En esa 'vuelta del lago' el gobierno de Julio Zanatelli aseguró para la ciudad la falda del Parque Independencia que da a Saavedra Lamas, frente al espejo de agua, pero un detalle administrativo mal resuelto aún les da alas a los herederos para reclamar esas tierras. El Municipio avanza con actos de posesión para el disfrute de todos los vecinos, como el trazado y mantenimiento de una senda aeróbica; las personas que reclaman derechos sobre esa ladera llegaron a poner carteles de venta en los eucaliptos cercanos a la calle. Sobre esas tierras que todos damos por nuestras -en el sentido colectivo del término- aún no está dicha la última palabra.

DOS. Alrededor de 2005 y 2006 dos fuertes empresarios de la ciudad -el principal supermercadista y el dueño de una gran distribuidora- pusieron en acto su intención de urbanizar sobre la ladera del cerro frente al Club Náutico del Fuerte. Habían comprado ese terreno indiviso tiempo atrás y obtuvieron durante el gobierno de Zanatelli una factibilidad de agua para la construcción de un petit hotel enclavado en la sierra con vistas al lago, en la porción superior, próxima a la curva donde hoy se emplaza el monumento al fundidor. Tomándose de ese informe de Obras Públicas -la factibilidad de agua- modificaron el plan de negocios y propusieron una subdivisión del macizo. Pero el amanzanamiento, paso previo al loteo, no fue aprobado e incluyó una disputa pública, breve pero fulgurante. Hoy parecen una anécdota la instalación de un cerco perimetral y carteles de 'propiedad privada' y la declaración del intendente Miguel Lunghi advirtiendo que si insistían con urbanizar el paisaje iniciaría un boicot para que los vecinos no compraran en sus supermercados. Felizmente aquellas aguas turbulentas se volvieron mansas, pero esa porción de tierra que muchos consideran patrimonio de la ciudad tiene dueños, aunque estos hoy no puedan llevar adelante la pretendida urbanización.

TRES. Luego sobrevino el debate por otro desarrollo flojo de papeles. El loteo de Segurola, que se extiende desde la falda de Villa del Lago hasta Avenida Don Bosco, mereció incluso una audiencia pública. Entre los reproches figura el hecho de que una fracción se encuentra dentro del área protegida A día de hoy se encuentra frenado con unos pocos residentes y muchos propietarios de terrenos en compás de espera. La aventura había comenzado el 12 de octubre de 2005 en el ámbito de la Secretaría de Planeamiento y Obras Públicas, donde se inició el trámite para la subdivisión de la propiedad de la familia Segurola. La solicitud de visado de planos presentada por el agrimensor Juan Manuel Schang aludía a una superficie de 70.819, con 323 metros de frente sobre avenida Don Bosco, comenzando en una fracción comprendida entre Sinka y Dabidós para seguir a continuación de estas con dos cuadras completas entre Dabidós y Penacchi. Son siete hectáreas y fracción. Más de diez manzanas en una de las mejores ubicaciones de Tandil tanto desde el punto de vista subjetivo que alude a la belleza como por el valor inmobiliario.

Pero no hubo acuerdo en el Concejo Deliberante, donde se debatió el caso que incluía la aprobación de la subdivisión y un convenio urbanístico por el cual los propietarios -a cambio del otorgamiento de indicadores urbanísticos- cederían más de un tercio de esas tierras al Municipio -el área más agreste, entre el arroyo y el cerro- como espacio verde y reserva de uso público.

Para aprobar el expediente se requiere una mayoría especial, superior a los votos del bloque oficialista. Esto se debe a que las tierras en cuestión se encuentran en una Zona Especial de Interés Urbanístico (Área Protegida). En vista de que no existe el consenso necesario para destrabar la situación el Concejo Deliberante convocó a una audiencia pública. Ese fue el último capítulo de este tercer escenario de conflicto.

CUATRO. El caso más impactante. Amenaza con hacer desaparecer bajo la topadora del desarrollo inmobiliario no ya una ladera o un sector sino todo el cerro con su flora, su fauna y ese intangible de alto valor que llamamos paisaje. Esas vistas que componen un todo le dan a Tandil su esencia e incomparable belleza. Las mismas que van desapareciendo bajo la acción transformadora del hombre cuando se apropia del territorio.

Villa del Lago: Medio siglo de contramarchas

Si hablamos de emprendimientos de real estate que ponen en jaque la identidad colectiva de la ciudad todos los caminos conducen a la tríada Vilanova - Tandil Inversora - Villa del Lago. Fue la primera gran iniciativa, se hundió a finales de los años '60 y los restos de ese naufragio nos alcanzaron 50 años después. Comenzó con el loteo de Villa del Lago por el martillero José Vilanova. Su empresa, Tandil Inversora, proponía dejar de contemplar el paisaje para colonizarlo. El tema terminó en escándalo cuando los primeros compradores descubrieron que vivir en el paisaje tenía un altísimo costo oculto, una suerte de estafa camuflada en la letra chica del acuerdo: en Villa del Lago no había servicio de agua y, se sabe, trepanar la piedra milenaria en plena sierra para extraerla desde un pozo es virtualmente imposible.

Durante décadas el lugar se mantuvo en relativa calma con un puñado de residentes instalados. En los últimos años, particularmente luego de 2008 cuando el expediente de la quiebra de Tandil Inversora volvió a moverse en el sistema judicial, resurgió la amenaza latente de perder el paisaje en manos privadas. Ese año el síndico de la quiebra de Tandil Inversora, contador Rodolfo Schiappina, informó que era inminente la subasta pública del local comercial ubicado en una equina céntrica de la ciudad y de unos cuatrocientos lotes ubicados en Villa del Lago. Finalmente se produjo el remate del local de la firma creada por Vilanova para la comercialización de las tierras pero no se subastaron las 40 hectáreas de sierra, en buena medida por la presión social y política. Cabe aclarar que el parcelamiento de Villa del Lago es anterior al Plan de Ordenamiento Territorial y, en ese sentido, la pretensión de subastarlas se ajustaba a derecho.

Parados en este tiempo histórico resulta abismal la diferencia de criterio con quienes hace más de cincuenta años aprobaron la división en centenares de parcelas sin agua ni cloacas y con la dificultad de llevarlas al corazón de la sierra. Sin mencionar, claro, la entrega del paisaje, imposible de sostener hoy en contrapunto con una nueva mirada más ligada al bienestar colectivo y ambiental.

Cortar por lo sano

Precisamente, ese corte implica trazar una línea entre  lo que no se puede remediar y lo que aún puede salvarse. En esa línea va el Proyecto que Ordenanza que el gobierno elevó para su tratamiento al Concejo Deliberante. El texto propone en su primer artículo: "Declárese de Utilidad Pública la adquisición del dominio por parte de esta Municipalidad, mediante operatorias basadas en la compraventa, permuta, donación, expropiación u otro mecanismo legal, de la totalidad de las parcelas, con exclusión de aquellas en que a la fecha tengan planos y permisos de obra debidamente aprobados por las áreas competentes, que comprenden la Chacra 150, de la Sección E, de la Circunscripción I, del Partido de Tandil (103), originarias de la firma "TANDIL INVERSORA S.A. COMERCIAL, INDUSTRIAL, FINANCIERA, INMOBILIARIA, MINERA Y AGRICOLA. GANADERA".

Y en el punto cuarto abre un compás de espera para tratar de resolver las ocupaciones actuales y tratar de impedir las nuevas: "Exhortar al Departamento Ejecutivo, para que, a través de las áreas competentes se suspendan los permisos de obra nueva y las incorporaciones de obras existentes, en la subdivisión preexistente en las parcelas cuya adquisición se declara de utilidad pública en el artículo primero de la presente Ordenanza, hasta tanto se obtenga el dominio del área en cuestión".

El secretario de Legal y Técnica, Andrés Curcio, sostiene: "Son muchos los factores que se han ido dando a lo largo del tiempo y que hacen que hoy el municipio tome esta decisión política de intervenir en el área para evitar que se continúen radicando edificaciones porque conlleva una serie de inconvenientes, no solamente la contaminación visual sino que afecta el patrimonio natural que son las sierras y no es solo de Tandil, podríamos hablar de un patrimonio de la humanidad".

El abogado reflexiona: "Hasta no hace mucho tiempo no veíamos estas radicaciones e intentos de radicaciones, hoy vemos cómo repentinamente se empezó a superpoblar todo ese sector que uno desea proteger".

Un tema a resolver es la cuestión legal, es decir, titularidad de la tierra. Curcio reconoce que "hay quienes han adquirido una parcela y otros que aprovechando esta suerte de abandono o ausencia, o que no se conoce quien es el dueño, toman la tierra. Cualquiera de los casos atenta por igual contra el espacio natural, nuestras sierras, la flora, la fauna y el curso de las aguas que escurren por la sierra".

Para tomar la decisión política el gobierno local se barrica tras un marco normativo conformado por el Plan de Desarrollo Territorial, el decreto ley 8912/77 y hasta la Constitución Nacional y los tratados internacionales de rango constitucional que mencionan la protección del medio ambiente natural. Puntualmente se debe tomar en consideración que son espacios únicos por su belleza y biodiversidad y en los que, si se produce alguna contaminación, es muy difícil volver atrás.

¿Un barrio o un parque público?

El funcionario explica los alcances del Proyecto de Ordenanza. "Cuando algo se declara de utilidad pública significa que es para el bien común, para toda la comunidad, esto alcanza a todas las parcelas que estén dentro de la chacra, es decir todas las tierras de Tandil Inversora o, lo que sería equivalente, todo lo que llamamos Villa del Lago".

Aprobada la norma se abriría la posibilidad de que el Estado municipal adquiera esas tierras. Las posibilidades de adquisición por el Estado son la compra en el caso que el propietario está de acuerdo (avenimiento);  la permuta por otra parcela; una donación porque el propietario no tiene interés en la tierra, porque quiere hacer un aporte a la comunidad, porque el valor de los impuestos no lo justifica o una combinación de todo lo anterior. La última vía es la expropiación según el valor de la tierra de acuerdo a tasación fiscal.

En cuanto a la titularidad de las parcelas "es difícil saber a quién dirigirse, la quiebra de Tandil Inversora es un caso complejo de muchos años atrás".

Varios lotes fueron subastados, de estos se conocen algunos dueños, pero otros no. Y hay parcelas que están a nombre de la empresa original.

"Tenemos identificados a algunos, sobre todos a quienes se han ido presentando con la intención de construir", admite el secretario. Y avisa: "Lo que busca la ordenanza es que todo propietario o quien está por adquirir sepa que está sujeto al interés público y que en algún momento esa tierra va a ser adquirida por el Municipio".

Tiempo de definiciones

El 9 de diciembre, un día antes de dejar el cargo de Secretario de Planeamiento y Obras Públicas que ocupó durante cuatro años, el arquitecto Roberto Guadagna recibió a El Diario de Tandil para dar precisiones sobre el tema, que deberá resolverse ya con nuevas autoridades pero que fue motivo de desvelo durante su gestión.

Estos temas surgen habitualmente y se mantienen vivos en la agenda de los medios de comunicación por la gran tarea de vigilancia del medio ambiente que lleva adelante la Asamblea por la Preservación de las Sierras.

El grupo, además de vigilar y denunciar públicamente, exige a las autoridades políticas que tomen decisiones urgentes. Aunque los tiempos de la política son otros, Guadagna reconoce que el tema estaba en estudio desde hacía mucho tiempo. "A veces parece que es muy fácil pero hay que pensar qué viene después de cada decisión que uno toma. En Villa del Lago todos tienen algún nivel de legitimación, son unos loteos que fueron declarados urbanizados alrededor de 1967 y que constituyen unas 230 parcelas de terrenos con dimensiones de lotes urbanos, de unos 12 metros por 25, eso constituye una potencialidad de ocupación a escala de ciudad constituida, pero eso ocurriría en medio del paisaje. Luego vienen las leyes posteriores al loteo, Ley de Ordenamiento Territorial y uso de Suelo 8912 del año 1977 sobre la que se ajusta y descansa el Plan de Desarrollo Territorial, que es una adecuación de esa ley al Partido de Tandil. Luego la Ley de Paisaje Protegido y entre ambas dicen lo que se puede como máximo. Por un lado se permite una vivienda por lote con determinadas características de uso y ocupación de suelo y por otro, no se permite construir absolutamente nada para proteger el ambiente, la flora y la fauna del paisaje serrano. Entre esas dos normativas tenemos que adecuarnos y avanzar en lo que nos pidió el intendente. En ese marco llegamos a esta suspensión temporaria de 180 días para que las áreas de gobierno elaboren un proyecto definitivo para el futuro de esa área".

En este punto entran las definiciones sobre las ocupaciones que ya están en marcha y que se pueden sintetizar así:

Los expedientes de obra presentados en tiempo y forma, convalidados por la autoridad municipal, siguen su curso. Todo lo demás se frena.

Precisamente lo que disparó la preocupación y el control ciudadano se originó en una construcción que está aprobada pero una vez ejecutada no condice con la documentación técnica presentada. "Construyeron más de lo aprobado y empezó a destacarse, a verse, a romper la monotonía del paisaje", dice el arquitecto. Esa obra hoy está frenada por orden de la justicia de faltas y su propietario debe adecuarla a la autorización que le dieron originalmente.

Posteriores visitas de inspección al área detectaron una aceleración en la ocupación de parcelas, algunas con autorización de planos y otras no.

El ex funcionario pide no perder de vista "en términos de derecho que quienes tienen titularidad de dominio están en cierta medida protegidos porque las leyes no son retroactivas, es decir que el marco legal es hacia adelante".

Entonces para las casas antiguas la medida no innovará, tampoco sobre obras -en marcha o no- que respeten planos aprobados. Todos los demás supuestos encuadran en el marco de la nueva ordenanza que, se estima, será aprobada en breve y declarará el resto de los terrenos sujetos a expropiación.

Remarca Guadagna: "Mi rol fue marcar las dificultades que presenta la topografía y desde el punto de vista del urbanismo lo que significa desarrollar suelo urbano en plena sierra. Es un tema que años atrás se veía de una forma y hoy, porque la sociedad va evolucionando en su pensamiento y sus deseos, se impone la idea de la preservación.

Curcio, por su lado, cifra altas expectativas en el hecho de declarar de interés público las parcelas de Tandil Inversora. "Eso nos habilita a sentarnos con quienes van adquiriendo parcelas, eventualmente con el síndico de la quiebra y nos da otras herramientas para tratar con quienes estén ocupando esas tierras".