Metan, una extensión de M.T. dedicada a la fundición de aluminio, naufragó en 2012. Su predio de dos manzanas entre Luis María Campos, Cabral, Doering y Av. Lunghi estuvo en letargo durante un lustro hasta que, casi en simultáneo al cierre de su hermana mayor, comenzaron ciertos trabajos tendientes a desmontar la estructura. Es el paso previo para intentar la venta de esas tierras donde el Municipio pretendía construir un centro cívico y un bloque de viviendas, proyecto que ahora parece utópico en el contexto de crisis económica que transita el país.

Así, mientras circulan fuertes versiones sobre proyectos inmobiliarios detrás de estos grandes predios, la realidad muestra otra faceta: se trata de grandes extensiones de tierra -muchas veces ubicadas en puntos urbanos con todos los servicios y asfalto- pero su valor económico es relativo.

Vaya este ejemplo material y concreto: Las dos manzanas de Metan fueron tasadas en 930 mil dólares por el Centro de Martilleros de Tandil y 960 mil dólares por el Banco de la Provincia de Buenos Aires, pero solo el desmantelamiento de la fábrica cuesta 250 mil dólares. Otro ítem que se debe restar del precio final de manzana en estos casos es el relativo a la subdivisión en parcelas, que permite obtener una ganancia mayor que la percibida por venta en bloque de la manzana completa.

Un factor decisivo que influye en la posibilidad de desarrollo de esos terrenos es el concepto de utilidad pública por el cual el gobierno puede establecer usos permitidos, bloquear ciertas iniciativas urbanísticas y favorecer otras o establecer espacios verdes o comunitarios.

La herramienta para esto es la conformación de una Zona Especial de Interés Urbanístico (ZEIU), que debe ser aprobada por el Concejo Deliberante y faculta al Departamento Ejecutivo a establecer una negociación con los poseedores de la tierra tendiente a que el uso de las parcelas en cuestión sea armónico con la visión de quienes administran el Estado, en el marco de la ejecución del Plan de Ordenamiento Territorial.

Dicho de otra forma, una ZEIU priva de indicadores urbanísticos a un área determinada y sus propietarios deben acordar con el Estado para que autorice el uso de la tierra. En el caso concreto de Metalúrgica Tandil, esta condición evitaría que el uso de esas manzanas fuera uno no deseado por el gobierno local. Pero poco y nada puede hacer el sector público si los dueños deciden hacer la plancha durante años, como ocurrió con Metan o, por distintos motivos, con Tandilmat.

La historia del desarrollo urbanístico reciente está jalonada por historias como estas. Tal es así que durante años fueron noticia los vaivenes de la ex Tandilfer. Tras la quiebra de la empresa -una de las 50 que por décadas fueron satélites de Metalúrgica Tandil- las tierras y sus instalaciones fueron parte de un revuelto de idas y vueltas en el que participaron vecinos, instituciones y hasta dirigentes políticos con proyectos bienintencionados pero mal ejecutados.

Qué decir de la ex fábrica Maggiori, que nació a fines de la década del '50 y brilló en los albores del desarrollismo de principios de los '60. La planta de fabricación de carrocerías que empleó a 150 personas estuvo vacía durante años interminables tras su cierre, luego de un proceso largo y enrevesado. En 2013 la UNCOTA -un grupo marginal de comerciantes- quiso instalar un mercado concentrador pero el plan no prosperó. No fue sino hasta 2016 que la manzana de Av. Lunghi y De La Canal fue recuperada cuando se instaló la segunda estación de la red de Puntos Limpios del gobierno municipal.

Contrario a lo que indica el imaginario de un sector de la sociedad cuando cierran estas plantas, el negocio inmobiliario no suele ejecutarse de inmediato y, muchas veces, nunca se concreta.

Quienes hoy miran con recelo el cierre de una actividad productiva y lamentan la posibilidad de que una fábrica se convierta en la resta de sus partes, es decir, un negocio de venta de terrenos, años después reconocerán que es mejor un desarrollo urbanístico armónico a sostener esas fábricas abandonadas como recordatorio del largo, triste y desacertado proceso de desindustrialización nacional.

DE FÁBRICAS Y ESTACIONES DE SERVICIO

"La reconversión de fábricas tan grandes es difícil", apunta el secretario de Desarrollo Económico Local, Raúl Moyano. El principal obstáculo es la remediación que es necesario llevar adelante. "Esto incluye el tratamiento del pasivo ambiental y un tema que quizá es más costoso, desarmar las instalaciones preexistentes para que la tierra sea atractiva en el mercado", explica el funcionario. En este punto trae a consideración las experiencias de estaciones de servicio abandonadas desde hace años. En la esquina de Avenida Avellaneda y José Hernández hay una prueba de las dificultades de poner en el mercado estos predios. Otro recordatorio está plantado en Avenida Colón y Garibaldi.

La remediación de las estaciones de servicio consiste -principalmente- en la remoción de los tanques cisterna y el posterior tratamiento y relleno del suelo.

La Cámara de Comerciantes de Derivados del Petróleo, Gas y Afines (CAPEGA) recomienda como primera medida implementar un sistema de gestión ambiental que pueda resolver el problema de manera integral y reconoce que "los comercios de más de diez años de antigüedad son los de mayor riesgo".

Si el informe final de los especialistas ambientales identifica riegos para la salud humana y los ecosistemas receptores, se deberá realizar un análisis de remediación.

La CAPEGA explica que "por lo general las estaciones de mayor antigüedad pueden contener en sus suelos contaminantes, ya que la aplicación de normativas, los controles y las buenas prácticas de manipulación de hidrocarburos no eran muy frecuentes. Así puede existir la posibilidad que estaciones de más de 10 años contengan hidrocarburos en suelos y agua". En estos casos, la remediación puede demorar entre tres meses y más de un año.

"En las estaciones de servicio, los tanques y cañerías donde se almacenan y circulan los hidrocarburos muchas veces tienen pérdidas. Eso puede resultar en filtraciones hacia el aire, como emanaciones gaseosas tóxicas, o hacia el suelo. En este último caso el gran problema es que esa contaminación queda ahí", describe Patricia Himschoot, doctora en Ciencias Biológicas y especialista en Medio Ambiente.

"¿Cuántas estaciones de servicio conocés que se hayan reconvertido en otra cosa que no sea un estacionamiento?", pregunta el director de Medio Ambiente del Municipio, Héctor Creparula. Y responde: "Casi no vas a encontrar". Esto ocurre por los muy elevados costos de la remediación ambiental. Es tan caro que nadie lo hace. Cuando alguien mira una de estas estaciones de servicio cerradas, imagina el valor de esa esquina. Pero en concreto, "esa esquina solo tiene gran valor si se instala otra estación de servicio, no es rentable tratar de convertirla en otra cosa porque el proceso de remediación es largo y tan oneroso que anula el posible negocio".

Ya sea una estación de servicio o una fábrica, cuando estos emprendimientos cierran sobreviene una circunstancia que agrava la pérdida de fuentes laborales; el deterioro urbanístico que suponen esas áreas de tierra ociosa donde podrían desarrollarse viviendas, plazas, parques o espacios para uso de la comunidad. Por todo lo apuntado, es una característica común que estos barcos fantasmagóricos permanezcan anclados en la ciudad, flotando inertes en el abandono durante años.

ABRIR EL PARAGUAS

Mientras Renault anunciaba que cerraría su metalúrgica en esta ciudad y durante el proceso de negociación entre la empresa decidida a bajar la persiana y los trabajadores que preferían la continuidad laboral, el gobierno local movió fichas para tratar de conducir el desarrollo futuro de esas dos manzanas.

A fines de abril había hecho lo propio con las dos manzanas de la ex Metan (también de Renault), al señalar su intención de construir el centro cívico y destinar una fracción para viviendas multifamiliares. Para eso declaró a través del Concejo Deliberante de interés público la adquisición por parte de la Municipalidad del predio donde funcionaba la fábrica. La adquisición de del dominio de las tierras podría realizarse mediante compra, permuta, donación o expropiación pública.

En el caso de las parcelas de M.T., identificadas como manzanas 139B y 139C, propuso a la legislatura municipal que las declare como Zona Especial de Interés Urbanístico. Esto le quita a ambas manzanas los indicadores de referencia y obliga a evaluar cada proyecto que se presente antes de aprobarlo. Es decir, supedita la acción del privado al interés de la comunidad representada por el contrapeso de las fuerzas políticas en el parlamento local.

El expediente 14845/18 ingresó por mesa de entradas y salidas de la Municipalidad el 16 de octubre y ya se encuentra en tratamiento legislativo en la comisión de Obras Públicas y Urbanización.

Tras dejar sentado que la situación de M.T. "sin duda tiene su principal implicancia en aspectos laborales", el secretario de Planeamiento y Obras Públicas, Roberto Guadagna, considera que "un cierre absoluto de la empresa generaría el escenario probable de abandono de los inmuebles antes referenciados, implicando un impacto no deseado desde el punto de vista social, económico y ambiental, y junto con ello, un posible supuesto de Responsabilidad Social Empresarial. Es sabida la postura proactiva de este Municipio en materia medioambiental. Ante dicho marco fáctico actual, se refleja un escenario para que el Municipio dentro de las facultades que le son propias pueda aportar herramientas necesarias para evitar la consolidación en el tiempo de situaciones perjudiciales".

En la misma dirección argumental, la directora de Desarrollo Urbano, María Victoria Deguer, considera que la conformación de una ZEIU constituye "una herramienta de actuación urbanística que podrá constituirse en aquellas zonas donde están implantados equipamientos de escala urbana o regional y que por sus características no son pasibles de ser encuadrados en el régimen de regulación general y en la que toda nueva intervención podrá solicitar el otorgamiento de indicadores urbanísticos particulares".

Esto fue avalado por dictamen favorable de la Comisión Municipal de Gestión Territorial (CMGT) según consta en el acta de reunión número 184. En la CMGT participan el gobierno, bloques oficialistas y opositores del Concejo Deliberante y distintos colegios profesionales de la ciudad. Su tarea es el análisis de cuestiones relativas al Plan de Desarrollo Territorial.

El presidente interino del Centro de Martilleros, Oscar Comiso, avisa que "hay una idea equivocada sobre el valor de las tierras donde funcionaron estos monstruos".

Esto se debe a que al valor de mercado de la manzana hay que restarle el costo de desmantelar la estructura, la subdivisión y la remediación ambiental si es que hace falta, que puede ser un procedimiento largo. Mientras tanto hay que sostener la posesión de la tierra con sus impuestos y servicios. "La ex Metan la están desarmando y la empresa tenía dos presupuestos que rondaban los 250 mil dólares. Entonces ya bajaste, antes de empezar, de 950 mil dólares por las dos manzanas a 700 mil dólares. Mientras tanto Renault pide un millón y medio, pero el valor de mercado es el de las tasaciones y no le van a pagar mucho más que eso", agrega.

El Centro de Martilleros tasó las dos manzanas de Metan en 930 mil dólares y el Banco Provincia en 950 mil. En cuanto a Metalúrgica Tandil no hay tasación formal pero "no supera los 550 mil dólares por cada manzana del predio de Figueroa. Obviamente se consigue mucho más dinero por lotes, pero subdividir tiene un costo alto", indica Comiso.

A esto se refiere la concejala Marina Santos, conocedora de los detalles y pormenores del Plan de Desarrollo Territorial: "Lógicamente la subdivisión permite extraer mayor valor de la venta de una manzana pero es un proceso que tiene sus costos. Hay una fórmula para los honorarios profesionales que depende de las medidas de los polígonos de cada parcela. Y luego hay otro cálculo de ARBA para registro de la propiedad inmueble. Todo eso va atado a la cantidad de parcelas y la valuación fiscal".

El presidente del Centro de Martilleros analiza: "El panorama hoy es que lotes normales de 10 por 30 (metros de frente por metros de fondo) o de diez por cuarenta, en ese sector del predio de Metalúrgica Tandil, por Lisandro de la Torre y las calles paralelas, pueden valer entre 40 y 45 mil dólares. Para los terrenos que están sobre Figueroa pueden cotizar hasta 10 mil dólares más. Eso se aplica para un caso hipotético de manzana que ya estuviera subdividida, pero si la subdivisión debe hacerse con parámetros actuales los frentes serían de no menos de 20 metros. En el caso de pedir una excepción podrían darle frentes de 15 metros porque está en zona urbana". Todo esto se traduce en menor cantidad de lotes por manzana y una utilidad final menor del futuro negocio de bienes raíces.

Al analizar la factibilidad de una operatoria inmobiliaria en la ex fábrica de avenida Figueroa Comiso opina: "Ese es un lugar complicado por la actividad que se desarrolló durante tantas décadas, hay un impacto ambiental que está relacionado con el uso de suelo que finalmente se habilite desde la Municipalidad. Esa contaminación es muy mala para las construcciones, hay que hacer un tratamiento que es costoso y largo. Si me preguntan a mí, diría que tienen que hacer un espacio verde y dejar que pasen unos años para que la tierra vaya mejorando hasta que se pueda edificar. Quizá el Municipio podría hacer un centro cívico o algo parecido para aliviar la carga del Palacio Municipal. Es bastante ilógico pensar en que allí hagan un barrio en menos de diez años por la contaminación".

Y traza un paralelismo con el predio donde hoy se yergue el Barrio Mirage. "Hace 50 años ahí se tiraban los deshechos de Metalúrgica Tandil. Antes de que se construyera el Mirage hubo que esperar 35 años. Hay que darle un tiempo prudencial a la tierra para que se recupere y no se quede seca cualquier planta que pongas o se estropeen los cimientos de las construcciones".

PASIVO AMBIENTAL: ¿VERDADERO O FALSO?

La cuestión del pasivo ambiental de Metalúrgica Tandil divide las aguas. A la opinión de Comiso se suma la del concejal Mauricio D'Alessandro, quien denunció penalmente a Renault "por la contaminación ambiental que quedará en la fábrica una vez retirada la empresa".

El abogado asegura que la nota negativa alcanza los predios de Metalúrgica y Metan pero se extiende a la cava donde se depositaron las arenas residuales hasta 2014. "En esa arena quedan fenoles, niqueles y todos ese tipo de materiales nocivos. Una vez que se tira esa arena apelmazada la lluvia va haciendo drenar los materiales hacia el acuífero de Tandil. No se nota, porque es un trabajo diario cada vez que llueve, pero esa arena va contaminando hacia abajo".

Si bien es cierto que la empresa comenzó a enviar sus residuos especiales a Bahía Blanca para el tratamiento, hasta el año 2014 "se enterraban en Tandil, primero en lo que hoy es el Barrio Mirage y años más tarde en el predio de la avenida Juan B. Justo".

D'Alessandro asegura que "remediar Metalúrgica Tandil es más caro que lo que vale todo el terreno".

Por la denuncia penal del abogado la Unidad Fiscal para la Investigación de Delitos Contra el Medio Ambiente determinó una serie de medidas, entre ellas un oficio al Organismo Provincial para el Desarrollo Sostenible (OPDS), que envió entonces una brigada ambiental a Metalúrgica Tandil.

La recorrida tomó unas cuatro horas, se inspeccionó la planta completa y tomaron muestras. "No se encontró, a priori, un foco de contaminación. Es una metalúrgica y hallamos lo que se espera en estos casos, pero del examen ocular no surgieron en principio mayores observaciones", indica Creparula, quien acompañó las tareas. El director de Medio Ambiente sugiere, no obstante, aguardar el resultado del OPDS. Un funcionario de este organismo provincial confirmó los dichos del funcionario local y calificó como "muy bueno" el manejo ambiental de Renault en la planta de calle Figueroa. Aunque pidió no ser identificado hasta que se conozca el resultado oficial del informe, que está en elaboración, adelantó a El Diario de Tandil que M.T. tiene muy al día el proceso de retiro de residuos especiales, con excepción del período en que estuvo la planta tomada porque no permitían el ingreso y egreso de camiones.

El ingeniero Enrique Lalloz trabajó durante casi cinco décadas en la industria metalúrgica y dedicó su vida profesional a estudiar los problemas de la metalmecánica en Argentina. Asegura que hablar del pasivo ambiental contradice los hechos porque "no hay ninguna calificación negativa de los organismos de control y todo lo que ha sido observado en su momento, se ha remediado con las acciones correspondientes".

Lalloz señala los resultados de un estudio que una empresa internacional hizo durante un año, pagado por Renault Francia, para adecuar M.T. a los estándares ambientales actuales. "Los lugares de posible afectación son las dos manzanas de planta de hierro de Metalúrgica Tandil; una manzana y media de la planta de aluminio que está desactivada; el Barrio Mirage asentado sobre tierras donde se vertían deshechos; la cava que está en Juan B. Justo y los pozos de agua que fueron monitoreados durante un año. Todo eso arroja como conclusión que la afectación al suelo, las plantas, los animales y las personas es nula. Y las arenas residuales se envían para su tratamiento a Bahía Blanca, lo que evita arrojarlas directamente a las cavas como hacían las fábricas en el pasado".

En este punto sostiene que la denuncia penal del Dr. D'Alessandro fue un "tiro de gracia para Metalúrgica Tandil."

"Si yo hago una denuncia y digo que la fábrica está contaminando, que afecta la salud de los trabajadores y los vecinos, lo único que estoy diciendo es 'paremos esta actividad ya', no lo hizo para salvarla sino para pegarle un tiro de gracia a la empresa y evitar cualquier desarrollo futuro inclusive dentro del mismo lugar. Es muy irresponsable lo que ha hecho. Es además de una ignorancia supina, que no tiene ni pies ni cabeza, carece de basamento técnico. En una noche desvelada lo buscó en Google y dijo cualquier disparate".

Lalloz tiene la certeza de que esa gestión del concejal "ha escondido una necesidad de reforzar la decisión de Renault de cerrar la planta. Fue una actitud muy grave y muy irresponsable".

El ingeniero Mario Civalleri, ex secretario de Obras Públicas y ahora concejal, coincide con D'Alessandro sobre el supuesto valor de esas tierras. "Antes de hablar de un fabuloso negocio inmobiliario hay retirar toda la estructura y eso es muy costoso; también hay que remediar aquello que eventualmente indique el OPDS. El pasivo ambiental quizá no sea un grave problema, pero hay que agregar la dificultad de las instalaciones y los cimientos, grandes porciones de hormigón debajo del nivel cero que van a dificultar las instalaciones y el uso de la tierra. Estas condiciones agregan dificultades a la hora de definir un proyecto viable para esas parcelas y quizá lo que obtengas por la venta sea lo mismo que te cueste el procedimiento anterior a la venta".

El jefe de Gabinete, Julio Elichiribehety, resume la posición del gobierno. "Desde el inicio planteamos las cuestiones que tiene que ver con los pasivos o riesgos ambientales. Incorporamos en las actas la cuestión de Metan además de Metalúrgica Tandil, no porque Metan tenga riesgo ambiental sino porque allí hay una construcción que tiene ciertos riesgos, hay denuncias de vecinos por ingresos no autorizados y de hecho un chico se cayó desde el techo practicando parkour".

El vocero del gobierno justificó que, al no poderse revertir la decisión de Renault de clausurar la fábrica, "queremos saber qué piensa hacer la empresa respecto a la cuestión edilicia, es un tema por venir, será intenso y por eso nos vamos a reunir con la gente de Renault".

El funcionario evaluó que hay dos peligros, "que en esas manzanas no se haga nada y quede detenida en el tiempo como Metan, o que se haga cualquier cosa". Por esto aseguró que "lo peor que podía hacer el Municipio era dejar en libertad de acción a la empresa; si el Estado no interviene y regula, dejando en libertad de acción, sería permitir que hagan lo que quieran; tres torres, 150 casas, o lo mismo que Metan, que eso quede así vacío por años. Hicimos lo que corresponde, lo primero que planteamos fue el tema laboral, consta en el acta, luego, ante la decisión tomada de Renault, estamos haciendo lo que corresponde que es observar la cuestión ambiental y el ordenamiento de la tierra para que el desarrollo sea armónico, con espacios verdes y áreas públicas".